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Actualités juridiques

Responsabilité des constructeurs : les clauses de suspension

du délai de livraison en VEFA Publication du Cabinet Aux termes de l’article 1601-1 du Code civil, « La vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ». Le délai de livraison est ainsi une obligation substantielle du promoteur constructeur. Dans le cadre du secteur protégé, en raison du caractère impératif de cette disposition (par application de l’article L. 261-10 du même code), la mention du délai de livraison revêt un caractère substantiel susceptible d’être sanctionné par la nullité du contrat.  C’est la raison pour laquelle, les contrats envisagent différentes hypothèses susceptibles de justifier un retard de livraison.  Par un arrêt du 30 avril 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme sa jurisprudence relative à la licéité des clauses contractuelles de légitime retard en VEFA, en l’espèce la prorogation du délai pour intempéries, du

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11 juin 2025

Copropriété et emprunt collectif : les obligations d’informations à la charge du syndic – Décret du 6 juin 2025

Depuis la loi du 22 mars 2012, dite de simplification du droit du logement, de l’Aménagement et de la Construction (loi Warsmann), la souscription d’emprunts « collectifs » en copropriété est prévue par les articles 26-4 à 26-8 de la loi du 10 juillet 1965. Pour autant, en pratique, l’offre bancaire s’est révélée très insuffisante au regard des besoins de la rénovation énergétique. C’est la raison pour laquelle la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement crée un nouvel emprunt collectif, qui s’impose à tous les copropriétaires, sauf opposition formée par le copropriétaire souhaitant payer comptant. Il s’agit là d’une mesure phare de la loi dite « Habitat dégradé ». Dans ce cadre, le syndic se voit confier l’obligation de fournir à l’établissement prêteur qui lui en fait la demande les informations « nécessaires, suffisantes et proportionnées » relatives au syndicat des copropriétaires pour apprécier la capacité du

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11 juin 2025

Copropriété en difficulté : Syndic d’intérêt collectif : les conditions d’agrément fixées

La gestion d’une copropriété en difficulté soulève de nombreuses difficultés techniques, juridiques, administratives du fait de la présence de différents intervenants (ANAH, collectivités territoriales, opérateurs…). Peu de syndics s’y frottent. C’est la raison pour laquelle, depuis quelques années, l’association QualiSR Syndic Prévention Redressement regroupe divers acteurs privés et publics de la prévention et du traitement des copropriétés et a élaboré un référentiel pour les professionnels ayant développé une compétence et une méthodologie appropriées pour la gestion des copropriétés en situation difficile, ainsi qu’une collaboration régulière avec les opérateurs et les collectivités dans le cadre des dispositifs d’accompagnement ou de redressement. Le législateur a consacré cette ambition avec la création d’une nouvelle catégorie de syndic – le syndic d’intérêt collectif – par la loi n° 2024-322 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement, adoptée le 9 avril 2024. Ce nouvel acteur a pour

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11 juin 2025

Copropriété. Responsabilité du syndic pour non-communication des documents relatifs à l’administration de la copropriété

Aux termes de l’article 21, alinéa 7, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 : « Le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. En cas d’absence de transmission de ces pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale pour approbation. A défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la

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6 juin 2025

La caducité des autorisations d’urbanisme : un nouveau décret pour allonger leur durée de vie

La caducité des autorisations d’urbanisme, une réalité qui peut donner des sueurs froides aux pétitionnaires, dont les contraintes économiques et pratiques, s’accordent mal de ce principe : la durée de vie limitée de l’autorisation. Sous la section 6 du code de l’urbanisme laconiquement intitulée « Péremption de la décision », suite à un décret de 2016, l’on sait que dès lors que la décision a été notifiée au pétitionnaire, ce dernier dispose d’un délai de 3 ans pour entreprendre les travaux ainsi autorisés (R. 424-17 du code de l’urbanisme), et dans le cas d’une non-opposition à déclaration préalable portant sur un changement de destination, une division de terrain, une installation de caravane ou l’absence de travaux, il convient que les opérations ainsi autorisées aient lieu dans ce délai de 3 ans (R. 424-18 du code de l’urbanisme). Certes, le législateur a prévu des assouplissements, permettant notamment au pétitionnaire de proroger (sous condition) ce

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6 juin 2025

Impropriété à destination et réparation du dommage : précisions et rappels importants de la Cour de cassation en matière de garantie décennale

Dans un arrêt du 16 janvier 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcée sur les modalités (i) d’appréciation de l’impropriété à destination et (ii) de réparation du dommage si celui est de nature décennal. Pour l’impropriété à destination de l’ouvrage, la Haute Juridiction était saisie d’un moyen tendant à critiquer l’arrêt de la Cour d’appel en ce qu’il retenu que le désordre considéré, à savoir « les phénomènes de condensation dus à l’absence d’écran sous toiture » ne rendait pas l’ouvrage impropre à sa destination. Au regard de sa jurisprudence en la matière, la Cour de cassation rappelle que « (…) l’impropriété de l’ouvrage à sa destination s’apprécie par référence à sa destination découlant de son affectation, telle qu’elle résulte de la nature des lieux ou de la convention des parties (…) ». C’est ainsi au regard de cette affectation de l’ouvrage que le juge doit apprécier ou non

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6 juin 2025

Particularités de la mise en œuvre de la responsabilité des constructeurs en droit de la copropriété – Publication du Cabinet

Dans une décision inédite du 30 janvier 2025, mais particulièrement riche, la Cour de cassation revient sur quelques particularités de la mise en œuvre de la responsabilité des constructeurs en droit de la copropriété. En particulier elle dessine les contours de l’action collective ouverte au syndicat des copropriétaires et de l’action individuelle ouverte au copropriétaire. En particulier, la cour rappelle qu’un copropriétaire ne peut valablement se substituer à l’action du syndicat, notamment pour agir en paiement des travaux des coûts de reprise des parties communes. Le commentaire de cette décision par le Cabinet est à retrouver dans la Revue des loyers, de la copropriété et des fermages du mois de mai 2025.Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 janvier 2025, n° 23.13.325

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6 juin 2025

A propos des limites des obligations de l’assureur dommages-ouvrage envers l’assuré

L’assureur dommages-ouvrage ne couvre que le coût des travaux expressément et limitativement désignés dans les clauses types. D’une manière générale, la garantie est strictement limitée « aux travaux de réparation de l’ouvrage », comprenant « les travaux de démolition, déblaiement, dépose ou démontage éventuellement nécessaires ». La Cour de cassation interprète strictement ces clauses ainsi que l’illustre sa décision du 6 mars 2025. En l’espèce, une cour d’appel avait condamné un assureur dommages-ouvrage à prendre en charge le coût des travaux de reprise de désordres affectant un bâtiment à usage d’hypermarché, ainsi que divers frais incluant notamment « des prestations supplémentaires d’agent de sécurité pendant la durée du chantier de reprise », jugées « nécessaires » « et « indissociables des travaux de reprise ». La Cour de cassation censure cette décision au motif que « ces frais ne font pas partie de ceux garantis de manière obligatoire par le contrat d’assurance dommages-ouvrage ». La solution est classique. Selon une jurisprudence constante, sont

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6 juin 2025

Copropriété – Droit de jouissance privative – Attention à la loi ELAN

La fameuse loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite « Loi Elan » avait introduit d’importantes notions dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, consacrant pour l’essentiel une évolution jurisprudentielle bien établie. C’est ainsi que l’article 6-3 alinéa 2 de la loi sur la copropriété définit le droit de jouissance privative comme « nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché » et précise qu’ « Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot ». L’article 6-4 impose par ailleurs que ce droit de jouissance privative, tout comme les parties communes spéciales, soit expressément mentionné dans le règlement de copropriété. Le non-respect de ces dispositions encourt désormais la censure judiciaire. Le Tribunal judiciaire de Paris, dans une décision du 11 février 2025, déclare ainsi non écrites les clauses d’un règlement de copropriété désignant deux lots comme un « droit de jouissance exclusif d’une terrasse ». Cette désignation heurte l’article

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6 juin 2025

Point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité dans les opérations de défiscalisation immobilière

Dans une décision du 5 mars 2025, la chambre commerciale de la Cour de cassation confirme une jurisprudence désormais classique sur le point de départ du délai de prescription des actions en responsabilité dirigées contre les différents acteurs des opérations de défiscalisation immobilière. En l’espèce, un investisseur avait été contraint de revendre le bien immobilier acquis précédemment sous forme de produit d’investissement. La vente s’étant conclue à un prix inférieur au prix d’achat, l’investisseur malheureux a recherché la responsabilité de son conseiller en gestion de patrimoine, invoquant des manœuvres dolosives, des pratiques commerciales trompeuses et des manquements au devoir d’information et de mise en garde. Le professionnel invoquait, de son côté, la prescription de l’action ainsi engagée. La chambre commerciale accueille favorablement la demande de l’investisseur, en rappelant d’abord les termes de l’article 2224 du Code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du

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6 juin 2025

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