Contrat de construction de maison individuelle annulé: la démolition laissée au choix du juge
La Cour de cassation considère qu’en cas de nullité du contrat de construction de maison individuelle pour non respect du formalisme édicté par des dispositions d'ordre public, le constructeur ne peut être condamné à démolir la maison si la démolition de l'ouvrage constitue une sanction disproportionnée à la gravité des désordres et non conformités l'affectant.
Il s’agit d’un arrêt de principe qui pose une solution nouvelle.
Des nullités de contrats de construction de maison individuelle sont fréquemment prononcées du fait du caractère très réglementé de ce contrat. Se pose alors la question des conséquences de la nullité.
S'agissant d'un contrat de louage d'ouvrage, le régime de restitution est délicat à mettre en oeuvre.
Autant il est aisé de prévoir la restitution par le constructeur des sommes perçues de la part du maître de l'ouvrage, autant il est plus compliqué d'organiser la restitution en nature des prestations effectuées par le constructeur de maison individuelle.
La Cour de cassation distinguait suivant que le maître d'ouvrage demandait ou non la démolition de l'ouvrage.
Le droit du maître de l'ouvrage à demander la démolition a été reconnu par la Cour de cassation qui considérait que : « la nullité du contrat de construction de maison individuelle pour violation des règles d'ordre public protectrices du maître de l'ouvrage lui ouvre le droit de solliciter la remise en état du terrain sans indemnité pour le constructeur au titre des travaux révisés et que la démolition ordonnée à la demande du maître d'ouvrage interdisait au constructeur de solliciter le coût des travaux qu'il a réalisés » (Cass. 3e civ., 26 juin 2013, n° 12-18.121).
Dans l'hypothèse inverse où la construction serait conservée, la Cour de cassation a considéré qu'en l'absence de démolition le constructeur avait droit à restitution des sommes qu'il avait déboursées (Cass. 3e civ., 17 juin 2015, n° 14-14.372).
Au vu de ces décisions, si le maître de l'ouvrage voulait échapper au paiement de sommes au profit du constructeur, conséquence de la restitution, il avait donc tout intérêt à demander la démolition.
De nombreuses critiques ont été adressées à cette jurisprudence.
Aussi, dans l’arrêt commenté, la Cour de cassation se situe sur le terrain non plus des restitutions, conséquence de la nullité, mais de la responsabilité pour trancher la question de la démolition de l’ouvrage.
En effet, la démolition est qualifiée de « sanction » et celle-ci reste soumise à l'appréciation du juge qui devra prendre en compte la gravité des désordres et des non-conformités pour décider ou non de cette mesure de réparation.